Dzīvokļu īpašnieku Biedrības dibināšana un darbība.
Dzīvokļu īpašnieku Biedrības dibināšana.
Dzīvokļu īpašnieku biedrība ir juridiska persona, kam dzīvokļu īpašnieki savā kopsapulcē vai Aptaujā ir piešķīruši noteiktas pilnvaras- pilnvara pārvaldīt māju.
Biedrību dibināšanu regulē Biedrību un nodibinājumu likums. Tajā "biedrība" tiek definētā kā brīvprātīga personu apvienība, kas nodibināta, lai sasniegtu biedrības statūtos noteikto mērķi, kam nav peļņas gūšanas rakstura. Līdz ar to biedrība nav komersants kas veic standarta uzņēmējdarbību, un biedrībai arī nav jāmaksā valstij uzņēmuma ienākuma nodoklis( UIN) . Biedrībai nav arī pamatkapitāla. Tas nozīmē, ka dibinot biedrību nav nepieciešams iemaksēt noteiktu summu biedrības kontā, kā tas ir dibinot SIA. Taču DZīB tomēr ir tiesības veikt saimniecisko darbību sava īpašuma uzturēšanai vai izmantošanai un veikt arī citas saimnieciskās darbības, lai sasniegtu biedrības statūtos izvirzītos mērķus.
Peļņu, kas gūta no biedrības saimnieciskās darbības, nedrīkst sadalīt starp biedrības biedriem. To drīkst izmantot tikai biedrības saimnieciskajiem mērķiem.
Dzīvokļu īpašnieku biedrību reģistrē Uzņēmumu reģistrā, piešķirot tai attiecīgo reģistrācijas nummuru.
Dzīvokļu īpašnieku biedrības darba organizēšana.
DZīB, kļūstot par nama pārvaldnieku , organizē visas obligātās apsaimniekošanas darbības, kuras noteiktas nama pārvaldniekam Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā.
Obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības ir šādas:
1) dzīvojamās mājas uzturēšana (fiziska saglabāšana) (turpmāk — uzturēšana) atbilstoši normatīvo aktu prasībām:
a) dzīvojamās mājas sanitārā apkope,
b) siltumenerģijas, arī dabasgāzes, piegāde, ūdensapgādes un kanalizācijas pakalpojumu nodrošināšana, sadzīves atkritumu izvešana, slēdzot attiecīgu līgumu ar pakalpojuma sniedzēju (turpmāk — dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamais pakalpojums),
c) elektroenerģijas nodrošināšana dzīvojamās mājas kopīpašumā esošajai daļai (arī kopīpašumā esošo iekārtu darbības nodrošināšanai),
d) dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošana, tehniskā apkope un kārtējais remonts,
e) dzīvojamai mājai kā vides objektam izvirzīto prasību izpildes nodrošināšana,
f) dzīvojamās mājas energoefektivitātes uzlabošanas pasākumu nodrošināšana;
2) pārvaldīšanas darba plānošana, organizēšana un pārraudzība, tajā skaitā:
a) pārvaldīšanas darba plāna, tajā skaitā uzturēšanai nepieciešamo pasākumu plāna, sagatavošana,
b) attiecīgā gada budžeta projekta sagatavošana,
c) finanšu uzskaites organizēšana;
3) dzīvojamās mājas lietas (turpmāk — mājas lieta) vešana;
4) līguma par piesaistītā zemesgabala lietošanu slēgšana ar zemesgabala īpašnieku;
5) informācijas sniegšana valsts un pašvaldību institūcijām.
(3) Citas pārvaldīšanas darbības ir darbības, kas saistītas ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un tiek veiktas atbilstoši dzīvojamās mājas īpašnieka gribai un maksātspējai. Pie tām pieder ar dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu un šim nolūkam nepieciešamo pasākumu ilgtermiņa plāna sagatavošanu saistītās darbības.
Dzīvokļu īpašnieku Biedrība kā sava maka turētājs.
Praksē, DZīB izdevīgākā sadarbības forma ir mājas finanšu kontole un apsaimniekošanas darbību nodošana citam pārvaldniekam. Kopīpašnieki, nodibinot biedrību izraugās sev tīkami apsaimniekotāju, un tam tiek uzticēts veikt apsaimniekošanas uzdevumu . Šādā sadrabībā DZīB kalpo kā kopīpašnieku lēmējvara, kontroles institūcija un uzkrāto finanšu turētājs. Šāds sadarbības modelis no apsaimniekotāja prasa pilnīgu naudas plūsmas caurspīdīgumu, finanšu atskaitešu gatavošanu. DZīB pienākumos paliek regulāra atskaišu( finašu) kontrole un to izlietojuma uzskaite un lēmumu pieņemšana, pašiem neiesaistoties apsaimniekošanas procesos.
Lai gan DZīB dibināšana un vadība ir sarežģīts process, esiet atbildīgi un nebaidieties! Konsultēties ar mūsu ekspertiem var jebkurā laikā. Mēs esam par darbībām, kas maina esošo situāciju!
Mājas pārvaldnieka maiņa.
Augsta vai nesaprotama pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksa, lieli komunālie rēķini, liels mājas kopējais parāds, ūdens patēriņa zudumi, ēkā netiek veikti tehniskie uzlabojumi, nesakopta kāpņu telpa, vāja komunikācija starp nama pārvaldnieku un dzīvokļu īpašniekiem, necaurspīdīgs uzkrājuma fonda izlietojums, netiek sniegtas atskaites par padarītajiem darbiem, netiek apgūti Eiropas fondi vai citi mājas finansējumu avoti…….
Šie ir būtiski iemesli kādēļ ir vērts uzņemties atbildību un mainīt esošo pārvaldnieku .
Pirms pieņemat lēmumu par apsaimniekotāja maiņu, uz dzīvokļu īpašnieku kopsapulci būtu ieteicams ierasties ar jau iepriekš sagatavotu informāciju par potenciālajiem pārvaldniekiem. Sazinieties ar vairākiem potenciālajiem namu pārvaldniekie, veiciet pakalpojuma cenu un Pārvaldīšanas līguma izpēti. Vēl viens populārs veids, kā izvēlēties vispiemērotāko apsaimniekotāju ir par to jautājot paziņām, kuri ir apmierināti ar sava esošā pārvaldnieka darbu. Šī visa sakopotā informācija palīdzēs izprast esošo situāciju un palīdzēs izdarīt pareizo izvēli nākotnei.
Apspriediet situāciju ar kaimiņiem un izrunājiet iespēju mainīt apsaimniekotāju vai nama pārvaldīšanu uzņemties pašiem. Svarīgi ir izvirzīt būtiskākās lietas, kas neapmierina un konkrēti nosaukt to, ko vēlēties mainīt ( avārijas dienesta abonēšanu, inženiertīklu uzturētāju, sētnieku, kontrolēt ēkas vizuālo un tehnisko apsekošanu, piedalīties darbu plānošanā…utt) . Jautājumu par apsaimniekotāja maiņu ieteicams izskatīt detalizēti un pa punktiem, apkopot visu pieejamo informāciju – kādas ir mājas problēmas, kāpēc tās radušās un kā tās iespējams mainīt? Taču, ir būtiski saprast, ka ne vienmēr ar apsaimniekotāja nomaiņu problēmas izbeigsies, dažreiz risinājums jāmeklē citur. Dažkārt problēma ir kopības maksātspējā un maksājumu disciplīnā. Iespējams pārvaldniekam no dzīvokļu īpašnieku puses netiek nodrošinātas finanses, lai tas varētu veikt nepieciešamos ēkas uzlabojumus? Dažkārt problēma ir kopīpašnieku starpā- nav vienota komunikācija, nav sapratnes par dzīvokļu īpašnieku tiesībām, pienākumiem un atbildību, nav ieinteresētības iesaistīties sava nama apsaimniekošanā.
Dzīvokļu īpašnieku kopība jautājumus par pārvaldnieka maiņu var lemt, sasaucot kopsapulci un ar aptaujas palīdzību vai arī citādā veidā, par ko ir vienojušies visi īpašnieki, piemēram balsojot elektroniskā paraksta starpniecību. Tomēr, ieteicams par pārvaldnieka maiņu balsot kopīpašnieku kopsapulcē, kur ikviens var izteikt savu viedokli, jo tas ir kopībai pietiekami nozīmīgs lēmums. Protams, mūs piemeklējusī pandēmija, veic korekcijas arī pārvaldnieka maiņas jautājumu. Šobrīd visērtākais veids kā nobalsot par pārvaldnieka maiņu ir balsošana anketu veidā.
Informāciju par kopsapulces sasaukšanu un gaitu, nosaka Dzīvokļu īpašuma likums. Dzīvokļu īpašnieku kopības kopsapulce vai arī anketas balsošanas arī tiek organizētas atbilstoši Dzīvokļu īpašuma likumam. Pēc vismaz viena vai vairāku dzīvokļu īpašnieku iniciatīvas tiek sasaukta kopsapulce vai ierosināta anketas balsošana. Vismaz nedēļu pirms kopsapulces, visiem dzīvokļu īpašniekiem tiek izsūtīts rakstiski paziņojums par kopsapulces tikšanās vietu, laiku un darba kārtību, piemēram, izliekot rakstisku paziņojumu pie katra dzīvokļa vai to ievietojot pastkastē. Ja lēmums tiek pieņemts aptaujas veidā, dzīvokļa īpašnieks, dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona vai pārvaldnieks katram dzīvokļa īpašniekam nosūta rakstveida lēmuma par izlemjamo jautājumu projektu un dokumentus, kas saistīti ar lēmuma pieņemšanu, kā arī norāda termiņu, kādā dzīvokļa īpašnieks var rakstveidā balsot “par” vai “pret” attiecīgā lēmuma pieņemšanu. Termiņš nedrīkst būt īsāks par divām nedēļām pēc lēmuma projekta nosūtīšanas. Ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav sniedzis rakstveida atbildi, uzskatāms, ka viņš balsojis pret lēmuma pieņemšanu.
Lai kopsapulci uzskatītu par notikušu un tā būtu lemttiesīga, uz to ir jāierodas vismaz pusei no dzīvokļu īpašniekiem. Lai aptauju uzskatītu par notikušu ir nepieciešami vairāk kā puse ‘’par’’ balsojumi. Lai pieņemtu lēmumu par apsaimniekotāja maiņu, vismaz pusei no dzīvokļu īpašniekiem ir jābalso "par". Pēc kopsapulces vai aptaujas tiek sagatavots tiesiski pareizi noformēts Protokols.
Ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē tiek pieņemts lēmums par sadarbības izbeigšanu ar esošo pārvaldnieku, tad šim lēmumam seko protokola kopija un rakstisks paziņojums vēstules formātā. Paziņojumā tiek norādīts beigu datums, ar kuru pārvaldīšanas uzdevums tiek atsaukts, jo pušu esošais pārvaldīšanas līgums tiek izbeigts vienu mēnesi pēc paziņojuma nosūtīšanas, ja, protams, līgumā nav noteikts citādāk. Pilnvarojumu atsaukt un lauzt līgumu ar pārvaldnieku drīkst jebkurā laikā.
Pēc dzīvokļu īpašnieku kopsapulces vai balsošanas aptaujas, mājas Nama pārziņa uzdevums ir apkopot visu dokumentāciju, kas nepieciešama un parūpēties, ka līgums ar iepriekšējo pārvaldnieku tiek lauzts, savukārt ar jauno – parakstīts.
Vēl viena būtiska nianse- mainot pārvaldnieku, mājas parādi nekur nepazudīs. Visas parādsaistības tiek fiksētas mājas nodošanas-pieņemšanas aktā, tāpēc no parādu apmaksas izbēgt nav iespējams.
Lai gan pārvaldnieka maiņa ir sarežģīts process, esiet atbildīgi un nebaidieties konsultēties ar mūsu ekspertiem par iespēju mainīt esošo situāciju.